禁止唱衰楼市, 抄底一线核心房产? 稀缺才是价值前提, 房子还稀缺吗?

上海网信办终于“掏枪”，小红书哔哩哔哩等平台自查，4万条唱衰楼市的“谣言”被清理，7万唱衰楼市账号被封禁。然后呢，可以预见，大家在自媒体平台，将会听见一边倒的唱多合唱，“楼市见底啦”！问题是，楼市真见底了吗？

我们首先要搞清楚，本轮楼市下跌的底层逻辑，以及管理层救市的目的和手段，才能判断楼市是否见底。

一、一线城市核心地段租金都在下滑，这表明，即使是核心区域，房子也不再那么紧缺

租金的涨跌是房子是否紧缺的最重要指标。房子是天生的投资品，房价含有投资成分，包含了投资人的预期与杠杆效应。但租金则不可能有泡沫，没有人会去炒租金。

2021年后，一线城市核心区域的租金，也遭遇了长期持久的下滑，一线城市核心区的房东，也普遍叫喊房子难出租，这表明一线城市核心区的房子，虽不存在明显的泡沫，但也已经不再紧缺了。

地铁和私家车普及，好地段不再唯一

随着地铁和私家车的普及，人们的活动范围扩大，通勤便利性增加，好地段不再是唯一是CBD附近，这也是一线核心区房产租金下滑的原因之一。

学区房价值含金量下滑

考研人数断崖式下滑、考公人数超过考研人数表明学区房价值含金量下滑。2025年考研人数大幅下滑，表明靠读书来改变命运的神话已经不再有效。读书，甚至连维持阶层不滑都已经困难了。

2017年10月28日，黑龙江黑河，宋老师不但高颜值，而且才华横溢

二、比总人口下降更严重的是，高薪就业人口日益减少，减少了住房有效需求

人们往往认为，人口出生率的下滑，使买房和租房的人数下降，但其实这是一个谬误。因为大量的低端劳动力，本身就没有多少买房和租房的需求和能力。

其实，真正使买房和租房的人数减少的，并不是总人口下降，而恰恰是，AI普及导致大厂高端职业的快速消失。高薪人群大缩水，对市场商品房消费需求自然急剧下滑。

人工智能AI的兴起，使得传统的高薪岗位急剧减少

人工智能AI的兴起，使得传统的高薪职业，如职业经理人、银行家、码农、程序员、HR、客服、销售人员等等，岗位数量大幅减少，剩余的岗位其薪资也大幅下降。即使是国内传统的大厂，也大量雇佣“外包员工”，这使得传统的高薪阶层集体消失。这群人恰恰是最主要的传统住房消费群体。

三、优先供应体制内的保障房

保障房优先供给体制内富裕阶层进一步减少了市场住房需求

保障房，本来是针对低收入人群的兜底保护。但近年，住建部门为了完成保障房的指标，竟然在医院、大学、市政机关大院内，大批盖起了所谓的“保障房”，那些拿着高薪的公务员、医生、教师，本身都是高收入的富裕阶层，却都配给了低价的“人才房保障房”。这样的所谓保障房，不但分流了本应流入市场的住房有效需求，更扩大了贫富差距。

四、住房制度的“新加坡模式”对买房和租房市场的冲击

十四五期间，各地兴建了大量保租房、保障房，甚至喊出了“住房制度的新加坡模式”，要完成保障房保租房占市场80%比例，且价格为市场价的60%。比如深圳市，就要在十四五规划兴建74万套保障房保租房，并且，这一政策，在十五五规划中也将得到延续。如果真的实现，那么，只占20%的商品住房和租赁市场，将完全无法对抗政府主导的保障房和保租房的冲击。

深圳的红本商品房总数是多少？共189万套，很稀缺！但新增的保障房保租房供应，正极大地改变这一局面。

深圳红本商品房总数是189万套

数据表明，即使在2024年，房地产极度低迷的时代，新增红本商品房增加了多少呢？答案37900多套，增幅为3.79/189=2%，这每年的3.8万套新增商品房与十四五保障房增量5年增长74万套相比，打6折的各类保障房保租房的占比，已经有超越普通商品房新增总量的势头。

五、房租成了唐僧肉，工改住、商改住、大厂自办长租公寓将进一步冲击租赁市场

2025年，深圳写字楼承受了巨量的办公物业空置潮。为应对这一危机，深圳市出台了“商改保”和“工改保”政策，将推出大量改造后的公寓，美其名曰为“社会保租房”，租金是周边同类出租房的9折。把大量的空置办公楼和厂房改成出租公寓，其成本只是装修费，必然会大量冲击出租市场。

此外，华为、腾讯、阿里、京东、小米等大厂，也纷纷推出了自己的长租公寓，也将进一步分流私人房东的租客来源。

结论：重点来了，小心房子成为，不再稀缺的“贝壳”

房子能成为投资品，一个必不可少的条件就是其供不应求和稀缺性。

一个商品丧失了稀缺性，则无论银根如何放松，无论货币如何增发，都不会具有任何投资价值。

曾经的古代，人们把海边捡来的“贝壳”做为钱币，就是因为曾经一度，贝壳是属于稀缺的物品，所以“贝壳”居然成为了当时的硬通货。这也是汉字“宝贝”的含义和来源。但是，当“贝壳”不再稀缺时，它就回归了其原本的价值，它就是值一个装饰品的价格，它不再是硬通货了。现在，如果还有人珍藏一串贝壳，做为“宝贝”，一定会被人耻笑。

房子会不会如贝壳一般，只剩下居住属性呢？

接下来的房地产回暖，可能是普通房产投资人最后的逃生机会。

一线城市核心地段的房产租金回报率，目前普遍在1.5~2%之间，看上去似乎已经蛮有吸引力。

但在你准备抄底楼市之前，请扪心自问，租金的长期走势能稳住吗？房产的极差资产流动性会变好吗？利率会不会长期低于2%且不再上升？最关键的是，房子还是稀缺吗？

抄底楼市，持有房产做为投资品，是需要三思而后行的。